戴家瑜

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青島樓市進入冬眠 售樓處冷清成交量下降

2013年的樓市異常火熱，尤其是"金九銀十鉆十一"，這種火熱意外地持續到年底，各種好看的數據也讓人們對2014年的樓市充滿瞭想象。可踏入2014年之後，這種火熱卻戛然而止，無論是市場還是數據，不管是一手房還是二手房，都給人一種冷清的感覺，尤其是年前這段時間，島城樓市徹底進入瞭"冬眠期"。

售樓處冷清，推盤節奏放緩

"我昨天給置業顧問打手機，連打瞭三個都是沒人接。"在李滄一傢樓盤買房的李先生，想幫同事咨詢一下是否還有合適的房子，結果發現置業顧問早已放假回傢。"前幾天我的置業顧問打電話說幫我辦附近商場的會員卡，估計是年前沒什麼事吧。"新都心一傢樓盤的業主告訴記者。

的確，自從2014年元旦以來，島城的樓盤似乎開始進入冬眠模式。記者日前在瑞昌路一樓盤售樓處呆瞭近一個小時，沒有一名購房者前來。"有時候一個下午都沒人來。"該樓盤一名銷售人員告訴記者，不過另一名銷售人員卻認為是當期的房子已經基本銷售完畢所致。在開發區一傢樓盤，記者註意到，售樓處內隻有三名銷售人員正在前臺坐著閑聊。"現在來看房的客戶還沒有我們銷售人多，一些同事已經放假回傢瞭。"售樓人員告訴記者。

"臨近過年瞭，各種總結考評，哪有心情看房？""去年八九千的房子現在漲到一萬多，還是一點沒降價，沒必要趕這個時候。""現在貸款這麼困難，又沒有優惠，想等等再看。"記者註意到，一些購房者觀望情緒濃厚，使得不少樓盤售樓處日均來訪、來電量較此前明顯減少。

顯然開發商對此早有心理準備，因此1月份島城樓市的新盤推新數量也不多。本來預計2014年1月份島城會有15個項目有推新計劃。不過，目前為止的推新樓盤寥寥無幾，很多項目都已經推遲瞭開盤時間，甚至有的已經延遲到4月份。

不難發現，從整體開盤情況來看，年前開發商推盤節奏明顯放緩。有業內人士表示，春節期間市民更多的是關註節日消費，因此樓盤新項目吸引力有限；另一方面不趕在年前推新，可以讓馬年的銷售計劃更加從容，給有購房意向的人群留有充足的時間考慮和準備。

成交量下降，庫存量上升

相應地，市場冷清也在數據上被清晰地表現出來，當下島城新房市場的成交量是一路收窄。根據青島網上房地產數據統計，上周（1月13日-1月19日）青島共成交新房2345套，成交面積227658.99平方米，環比大上周下降28.7%。其中新建住宅成交2079套，成交面積204547.15平方米，環比大上周下降26.7%。從數據來看青島新房市場連續數周下跌，也是進入"冬眠期"。

不過，年前各個區域在成交量上也是冷熱不均，像城陽、黃島等周邊區域紛紛排名靠前，而去年一直表現不俗的李滄區和市北區則是排名靠後。顯然成交量持續走低和開發商推盤量減少有關，購房者可選房源太少。值得關註的是，在青島新房成交量連續走低的同時，新房成交均價卻巋然不動。業內人士認為，2013年的年底火熱讓人對2014年的市場有瞭底氣，穩定上漲成為不少圈內人士的共識，因此雖然量跌但是並不會帶來價跌。

與成交量下降相反的則是島城新建住宅數的不斷攀升，截至1月22日，島城樓市區域可售住宅數量為132557套。有業內人士認為，2013年市場火熱，去化迅速，但是仍有如此大的庫存量，顯然在新盤將不斷加推的前提下，2014年的樓市面臨的首要問題就是去化。

不過細看起來，大量的庫存都集中在黃島、膠州、城陽等郊區，市區特別是市南區、市北區、嶗山區等庫存量並不多。有業內人士分析說，郊區的去化壓力成瞭整體庫存量下降的主要阻力。像黃島區的住宅庫存目前已達到37206套，因為黃島的多數樓盤都是位於新開發的區域，很多地方的生活配套並不完善，這也是影響銷售的主要因素。黃島區很多樓盤在2014年初就喊著要搶先開盤，這無疑將拉開2014年島城郊區樓市激烈競爭的序幕。

年後租賃市場或先啟動

進入1月份，島城二手房的周成交量一直維持在四五百套左右，相比12月份是大幅下降。顯然，對於這樣的市場情況，各中介連鎖也是早有心理準備。有業內人士表示，年後租賃市場或將先火。

日前，記者在齊東路、敦化路走訪發現，雖然一些中介連鎖仍然正常營業，但是大多數工作人員都在店內，隻是整理房源，給客戶打電話聯系的也少瞭。"現在臨近過年，客戶很少有願意看房子的。"敦化路附近一傢中介負責人劉先生告訴記者，每年從元旦到春節，二手房的成交量都不會太大。從數據上也可以看出島城二手房市場 "入冬"。2014年1月第三周（0113-0119）青島市二手房成交工成交544套，較12月同期水平下降21.16%。截止上周，二手住宅成交量1202套，同比下降幅度較大。

其實自去年底開始，住房貸款政策一直偏緊，政策預期也無放松跡象，二手房市場的觀望情緒一直比較濃厚。"臨近春節假期，需求入市推遲，是當前成交量持續回落的主要原因。"青島鏈傢市場研究部殷天逸分析說，從新增供需角度看，二手住宅新增客源量連續3周小幅下降，但是當前買賣雙方表現都較為溫和，目前成交價格漲幅沒有明顯變化。雖然當下市場短期量價下行，但是殷天逸表示這不足以代表後期市場走勢，預計1月下半月二手住宅成交量依然會保持在相對較低的水平，全月成交量在2000多套。節後，買賣雙方的入市積極性將有所增加。

相比起來，更多的中介人士認為年後的租賃高峰或許帶來開門紅。記者從一些中介處瞭解到，目前租賃客戶較年前略有增長，多為節後想換房客戶，成交意願較高。"一般春節前後房東會漲價，這也促使一些客戶考慮換房。"有業內人士表示。從往年月度成交走勢來看，年初的租賃成交高峰期普遍在春節後一個月形成，或許將預熱島城的二手房市場。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-23/08582590756.shtml