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  記者從多傢大型房企瞭解到,由於對境內外融資環境以及內地房地產市場的前景保持謹慎,這些房企在下半年開始花費較大功夫調整負債結構。

  然而,記者從多傢房企瞭解到,不少提供融資的金融機構對房企下半年的業績依然謹慎,規避風險的情緒加大,房企的融資難度進一步提升。

金九銀十開局不利 開發商迎償債高峰期機車貸款率利計算公式二胎年息

  "這幾個月,開發商不僅需要通過銷售回款,快速改善自身現金流緊缺的問題,同時也迫切需要償還短期債務。"肖華說,幾個月前的集中融資將在今年年底或者明年中旬出現償還高峰。

  公開統計數據顯示,今年房企融資規模最高的為6月,融資總額達到735億元,其次則是7月,融資規模為616億元。

  某機構分析師分析,盡銀行二胎 銀行二胎房屋利率多少免費諮詢試算管8月全國取消或松綁限購城市繼續增加,但對房地產市場提振作用有限,主要城市住宅用地市場受樓市下行影響低溫持續,優質地塊頻頻遇冷,預計重點城市"金九銀十"或繼續低位運行。

  交通銀行首席經濟學傢連平認為,下半年信貸總體不會收緊,會處於比較平穩的狀態。然而,處於調整態勢的房地產短期內並不會太樂觀,而在這種情況下,商業銀行從定價上來說,會有一些風險溢價。即銀行可以貸款給房地產企業,但考慮到風險問題,貸款利率可能會稍微提高一些。

  "急需資金'解渴',可現在又不敢多借錢。"面對來自資金和市場的兩重壓力,某中型房企項目部負責人王全(化名)如此形容目前的尷尬心態。

  據黃銘瞭解,市場上多處出現的房企因資金壓力過大,違約風險凸顯的現象有增無減,"這也加大瞭房企與資金方的博弈力度。"

  對於房企、金融機構與市場正在進行的博弈,某知名房企總部的營銷部門負責人李興(化名)透露,在資金和市場的兩重壓力下,博弈的影響已經傳導到市場銷售層面。



  用益信托分析師帥國讓表示,信托公司對於成立房地產信托計劃越來越謹慎,房地產信托的融資規模目前處於下滑期,加上信托兌付高峰期的逐步來臨以及經濟機構處於調整期,預計未來房地產信托融資規模會繼續下降。

  然而,在剛過去的8月,樓市成交的表現並沒有達到融資機構的預期。



  金融機構相關人士分析,6、7月貸款較為寬松的局面除瞭受到政策的影響外,部分金融機構對8月能成為樓市回暖的分界點表現出信心。

  某機構分析認為,在前兩個月企業大幅通過融資補充現金流,調整財務結構後,8月房企資金充裕度改善,加上企業下半年仍處觀望狀態,投資欲望不強,造成8月融資需求量不大。

  據悉,銀行目前對房地產開發貸款實行總量控制,基本上不會擴大貸款規模;定向增發要求嚴格且審核較為復雜,公司債又有繁雜的審批程序。

  "如果9、10兩個月房企銷售業績不佳,回款能力、現金流表現不太理想,那直接會考慮縮小貸款合作的規模,對於一些高杠桿運營的房企,甚至會考慮提前處理一些過往的貸款合作。"肖華從數傢融資機構瞭解到提供融資的政策變化。

  渣打銀行對30傢開發商進行調研顯示,有87%聲稱較此前3個月申請銀行貸款更為艱難;認為信托貸款方面獲取難度增大的占比為64%。

  作為房地產企業主流融資渠道之一,過去兩年一直保持旺盛的房地產信托發行規模也出現縮減。

  據用益信托最新統計數據顯示,今年8月房地產信托發行規模僅為121.2億元,創30個月以來新低。與7月發行規模相比,環比大幅下降瞭45.5%,同比則下降71%。

  肖華解釋,同行或多或少也遇到這類的窘況。在6、7月,房地產行業的貸款相對寬松,部分貸款項目以3個月、半年為期限,有一些以每個月為單位結算,剛好集中在9月至12月需要還款。雖然上半年整體信貸環境較為平穩,但銷售回款速度減慢,導致現金流緊張,到瞭下半年必須要解決這些問題。

  "如果不快速地去化,銷售資金難及時回籠,這影響到負債情況,但現在的問題是,房企不願意依靠降價來完成任務,畢竟行業對市場逐漸回暖還是保持信心。"李興分析。

  房企資金承壓增強

  償債高峰期到來

  在一傢融資機構人士黃銘(化名)看來,一些房企迫切加快銷售步伐,早在8月中上旬就開始啟動大力推盤的促銷大戰,在近一個月的時間裡,效果並非十分理想。

  王全解釋,市場回暖的局面並未明朗,還無法準確判斷"金九銀十"等下半年傳統銷售旺季的效果,去化的壓力很大等多種因素疊加,如果按照高周轉期間的融資進度和強度,很容易會累積債務,風險會更大。

  "融資成本繼續攀升,也加大瞭房企的資金壓力。"王全分析,"受到融資方對房地產項目謹慎心態影響,對項目的貸款審查資質從嚴處理,有些抵押項目在評估階段就打瞭折扣,加大瞭貸款難度的同時,融資的成本也水漲船高。"

  "目前金九銀十的去化壓力很大,依靠銷售快速回籠資金的難度增大,融資已經成為房企的'救命口糧'。"某香港上市的內地房企資產管理部門人士肖華(化名)告訴《華夏時報》記者,這就是目前他所在房企的現狀。

  渣打銀行一份研究報告顯示,當前銀行開發貸款利率行業水平約為12.3%,較此前調研的8.7%顯著上升;而信托貸款成本則更高,約為17.6%。

內容來自sina新聞

  碧桂園財務總監吳建斌在該公司的中期業績發佈會上稱,鑒於公司的負債率有所上升,下半年將積極降低杠桿,使得凈負債比率低於70%的安全線。因此,該集團在供股公告中表示,所融得的資金將償還部分債務。

  "目前多數融資機構對下半年的市場情況仍然信心不足,為瞭能夠順利融資,我們在銷售等方面的量化指標上,也作出瞭一些具體的承諾。"肖華所在的房企曾在8月跟一些融資機構談過合作,他稱,"金九銀十"的銷售表現是很重要的量化指標,將會影響其他貸款項目的額度、成本等。

  房企對資金的渴望,與金融機構對房地產融資謹慎態度正形成一場拉鋸戰。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-15/08394450559.shtml

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