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內容來自sina新聞

  養老金隻能讓大部分人過相對體面但不充裕的生活,而"以房養老"可以為有條件的老年人開辟更多的資金來源,是公共養老體系的補充。

  對策:以房養老還需法律護航

  本報記者陳小雁

  近日,中國政府網全文公佈由國務院印發的《關於加快發展養老服務業的若幹意見》,明確提出,"開展老年人住房反向抵押養老保險試點"。"以房養老"迅速成為輿論關註焦點。

  "以房養老"

  首先,以房養老需要法律護航,政策出臺前必須配套相關法律,厘清相關利益問題。比如,很多60歲左右的老年人,很大一部分住房都是單位分配,使 用情況復雜,在此情形下,70年之後房屋的歸屬問題、金融機構履行的具體執行問題亟待明確。另外,我國的農村地區,由於房屋多為自傢建造,還沒有開展產權 認證工作,難以上市交易;對房屋市值、貸款額度、貸款者年齡、房產價值折舊、利率等的評估測量問題應制定行業標準和詳細法律法規。

  中國社會科學院社會政策研究中心秘書長唐鈞指出一個現實問題:目前中國人的房子多數是屬於傢庭共有的,老人對房子並沒有自由支配的權利。為瞭養 老而抵押房子並不現實。"以房養老"在實際操作中可能涉及的遺產繼承糾紛、房屋產權年限到期後地面附著物的處置計價、房屋價值波動損失承擔等問題尚未有明 確規定,導致這一政策步履維艱。

  目前中國人的房子多數是屬於傢庭共有的,老人對房子並沒有自由支配的權利。為瞭養老而抵押房子並不現實。

  指老人通過抵押房屋產權,定期取得一定數額養老金,老人去世後,銀行或保險公司收回住房使用權。

  其次,要讓房地產市場回歸理性。相對理性與健康的房價,能確保對房產市場價值較為穩定的預期,對這種"逆按揭"十分重要。

  日前,有媒體在100名60歲以上老人中展開微調查,其中73名受訪者明確表示,"不會選擇這種養老方式";44人認為,"這樣不能解決養老的實際需求"。如此高的反對聲音,難免讓人擔心"以房養老"會在現實中觸礁。

  其次,政府是否有推卸責任之嫌?中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江認為,在這個政策上,政府不存在推脫嫌疑。養老金隻能讓大部分人過相對體面 但不充裕的生活,而"以房養老"可以為有條件的老年人開辟更多的資金來源,是公共養老體系的補充,也不會影響其他老人的收入。這種"逆按揭"模式,在西方 有不少成功案例。對傢庭較富裕的老人,子女不需要他們的房子,不如抵押給銀行。對於沒房的人,政府會提供基本的養老保障。

  而從目前來看,多地試點情況慘淡。據媒體報道,南京首位申請"以房養老"的老奶奶房子3年沒人敢接。上海早在2007年就開展瞭"以房養老"試點工作,但真正符合條件的老年申請者很少,3年後無奈"擱淺"。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-10-14/08523634968.shtml

  早在2011年,全國政協舉辦"大力發展我國養老事業"提案辦理會,"以房養老"的提案引發外界關註,卻又因無相應法律保障而陷入困局。而南 京、上海、北京等地個別金融機構也曾做過相關探索。南京的一些老年公寓要求,凡在當地有60平方米以上的產權房,並超過60歲的孤殘老人可以把房產抵押給 養老機構,自己免費入住老年公寓,老人去世後房屋的產權歸養老機構。上海也曾推出瞭針對老年人的房產轉讓,65歲以上的老人可以將自己的產權房賣給市公積 金管理中心,房屋再由中心返租給老人。

  爭議:70年產權"卡"住以房養老

  政府角色:中間人和探索者

  嘉賓觀點

  今年年底,我國60歲以上的老年人將突破2億;2025年,這個數字可能突破3億。銀發浪潮來勢洶湧,但遺憾的是,我國建成的各類老年服務機構 僅為4.4萬個,每千人床位不足21.5張。公共養老服務缺口較大。面對日益逼近的養老危機,在我國目前人口老齡化形勢嚴峻、養老服務業發展滯後的情況 下,開展"以房養老"試點不失為一種有意義的探索,既為老年人在居傢養老、社會養老、國傢幫扶、社區服務等選項外增加瞭新選擇,也有利於滿足一部分老年人 個性化的需求。

  --中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江

  "以房養老"引起的爭議與顧慮,主要集中在三個方面:

  首先,當前房地產市場準備好瞭嗎?"以房養老"的風險可以預見:如果漲速過快,則養老者要吃大虧;如果價格形勢急轉直下,則銀行機構要當冤大頭。在充滿變數的房地產市場裡,看漲或者看跌的結果都無法使雙方在價格問題上達成一致,難以確立一個公平的交易價格。

  --中國社會科學院社會政策研究中心秘書長唐鈞

  最後,70年產權是不是以房養老的障礙?有民眾質疑,若是70年產權快到期瞭,再申請以房養老,還能申請下來嗎?我國土地使用權出讓的最高年限是居住用地70年。產權到期後如何處置依然存在政策盲點。銀行開展這項業務也得考慮這方面的問題。目前相關問題還得不到厘清。

以房養老隻是"錦上添花" 公共養老才是政府責任

  經濟學上有一個"帕累托改進"原理:假如一項政策在沒有使任何人境況變壞的前提下,使得至少一個人變得更好,那麼這項政策就是值得推行的。以房養老就是一種"帕累托改進",要使政策成功落地,還須在以下幾方面做好功課:



  再者,要有獨立的第三方估價體系。中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江認為,以房養老是金融創新,對盤活存量、活化資金有促進作用。房產評估 是這一政策的重要環節。為保證評估的公平性,須有獨立的第三方評估體系作支撐。另外,應讓更多的銀行進入"以房養老"的金融行列,有充分的競爭環境才能讓 估價更公正合理。



  現狀:各地試點情況慘淡

  但是,政府在"以房養銀行2胎利息貸款全省皆可處理老"的推進過程中要有準確的定位。

  政府的角色之一是公正的"中間人":美國在"以房養老"的制度設計上,就是由住房管理部門在金融機構與房主之間作為托管者,當房主逝世後就由其 料理後續拍賣、還款等事宜,而不是直接假手金融機構去處理,這樣能更好地保護雙方的利益,防止出現一些不必要的法律糾紛和道德風險。

  另外,政府應做好"探索者"角色。林江強調,政府在養老問題上,要改變"全職保姆"的作風,讓更多社會力量參與養老事業。在"以房養老"試點過 程中,政府應當制定具體可行的政策體系,完善相關的房產評估、政策咨詢、糾紛仲裁、風險分擔機制,鼓勵金融機構參與相關衍生產品的創新,使"以房養老"更 符合我國國情,更能滿足多樣化養老需求。

  同時,必須明確"以房養老"隻是一種擴大養老資金來源的模式,是一些老年人更好養老的選擇,而絕對不該成為他們支撐養老的唯一選擇。"以房養老"隻是為公共養老體系打補丁,加大養老設施投入,完善養老服務仍然任重道遠。

  @微論

  @看著辦:"以房養老"隻是讓老年人多瞭一種養老方式選擇,隻與少數有需要的人相關,大多數公眾沒有必要過分憂慮。

  @影Y月:30歲買房,按揭30年,直到60歲按揭完瞭房子是自己的瞭。然後為瞭養老房子給銀行?難道我們這一生都是在為銀行生活?

  @依依兩兩:以房養老房價就別想再跌瞭,需求房源口又大瞭,這是在變相幫助開發商。

  @孟曉蘇:除瞭政府提供的低保養老服務,誰能為無子女和失獨老人長期提供無償服務?以房養老能增強老人支付能力。

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敬請關註"foshanleju"

  "以房養老"能否紓解當前的養老困局?在房地產市場缺乏理性及金融機構缺乏動力的現實中是否會觸礁?本報特邀專傢進行探討。

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戴家瑜

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