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  這時,從樓門裡走出瞭一位業主,我們急忙迎上前向她打聽,這個樓門業主入住的情況,業主說:小區2010年的時候,的確有很多空置的房子和"黑燈房",沒人住的房子。但現在早就住上人瞭,業主以為我們是來買房,所以建議我們去周遍的地產中介門店打聽房源和房價。

  經紀人:現在華紡易城的房源越來越少瞭。前兩年房源多,問房、買房的人也多。現在購房政策越來越緊瞭。



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  經紀人:現在沒什麼業務。

  小夥子翻開小本,給我們看他做的房源筆記,他說,天氣好時自己會到小區門口碰碰運氣。



  為瞭進一步瞭解華紡易城現在的情況,我們走進瞭華紡易城底商的一傢中介門店。剛剛上午九點,經紀人們已經在忙者自己的活瞭,店長從業務室跑瞭出來。

  我們再次回到2010年中廣宜景灣"空置房"調查觀測點,白天看,當年"空置房"最多的樓王,大都裝上瞭窗簾。進入車庫的電子顯示牌上,依然顯示著地下空車位的情況。三年前,小區門前5米寬的小路,已經擴寬並鋪上瞭瀝青路,堵在小區門口車輛明顯減少瞭,我們跟隨著小區業主進入到地下停車場,看見每個停車位都寫有有對應的車號牌

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  在業務大廳,我們見到瞭,這傢房屋貸款中心的負責人嶽志華。嶽志華告訴我們;2013年2月份他們受理的房屋貸款申請,比2012年年底增長30%,2013年3月他們受理房屋貸款申請量大概達到每天平均60多筆處理量。以前客戶沒有什麼太多明顯,隻要正常辦理進度就可以,3月1號出臺國五條,尤其是差額征收20%個人所得稅以後,客戶的急切完成交易的心理馬上體現出來瞭,第二天就有很多客戶給我們打電話咨詢,包括要求催促貸款進度趕快完成。包括剛才我說的很多公積金的客戶,組合貸的客戶想轉成商業貸款或者是全款。



  記者:以前空置房多嗎?

  對於我們2010年調查的"空置房"現象,他深有體會地說;空置情況現在很少瞭,包括現在像華紡,像國美這邊,基本上我們就從賣房子來說的話,我們一年也就能賣一套、兩套這種毛坯房,很少有純空著,要不就是出租的這種狀態。

  記者:現在這個片區二手房掛牌交易的房源多嗎?。

  我們問在一旁的熊林,近期像小趙這樣急於看房、買房客戶是否普遍?

  小趙擔憂的是,最近出臺的新政會造成他買房成本的提高。新"國五條"政策出來之後,雖說是讓賣傢繳納稅費,但實際上,現在市場的"潛規則"通常是由買方來繳納全部房屋交易稅費、中介費所有的錢都是由買房人承擔,實際上這個政策本身就是提高瞭二手房成交的成本。簡單的說,無論是誰交納二手房交易稅費,但最終都是提高瞭二手房的交易成本,不管是對買房人還是賣房人都是不利的。所以,新"國五條"打擊的不僅僅是賣房人,同時還傷害瞭剛性需求的買房人群。

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交易稅費占房款比例

  經紀人正在陪小劉看房,另一傢門店的經紀人也帶著客戶來看房。這位大姐抱怨說:房價漲、租金也在漲。自己隻能每年租房,每年找房。小劉租賃的這套三居室將被分別租給三傢租房客居住,出租房的熱銷這是我們沒有想到的。

  三個多月來,小劉已經在朝青路片區看瞭20多傢租戶,不是房租金過高,就是合租戶人太多,他一直沒有找到適合的房子,看房路上經紀人告訴小劉,這套出租房的三居室業主正在裝修,過幾天才能入住。他租的次臥每月租金2060元。

  但從新"國五條"的具體條款來看,行政化的色彩已經開始淡化,稅收已經開始成為調控的主要手段。這些能否給中國樓市帶來變化呢?會否改變過去屢調屢漲的怪圈呢?

  嶽志華分析說:2011年前,購房人申請公積金住房貸款隻占10%,2013年已經增長到瞭60%。剛需購房2胎借款 民間2胎借款利率多少免費諮詢試算人群購房的特征十分明顯,因為隻有首套房才可以享受公積金住房貸款。另一個變化是,現在賣舊房換新房,連環住房貸款申請開始逐漸增多。

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  熊先生:前年年底搬過來的。我剛好正在接待客戶。

  客戶:全款300萬元,這個首付得多少錢?





  從2011年,北京5年限購之前,因為北京長期以來就是一個供不應求的城市,我們每一天新增的這個房源量跟新增的客源量之間的關系大概是1:3,就是有三套新增的客戶,大概我們會有一套新增的房源,但是到瞭11年2月之後,變成5年限購之後,明明顯的發現這個差距拉大瞭,拉大瞭,大概從3:1的比例變成瞭一個5:1的比例瞭,也就是新增的房源量是增數是變小瞭,但是新增的客源量是逐漸的增加瞭,這個也可以看出北京市場它的一個供需關系的緊繃。它在這幾年也是更加凸顯的。

  韓國的財產稅和綜合土地稅高達30%。韓國政府主要是想通過征收高額的稅收,達到穩定房價的目的。為瞭打擊房地產投機行為,韓國政府還出臺瞭更加嚴厲的房產轉讓所得稅:擁有兩套住宅,出售其中一套,要繳納50%的房產轉讓所得稅;出售第三套房產則要繳納60%的房產轉讓所得稅。





  對於, 2010年4月我們的記者調查看到的一些地區"黑燈房"、"空置房"現象的消失,林倩解釋說。限購的另外一個效果是空置房的比例確實是降低瞭,然後對於租金的幫助,因為我們知道北京是一個剛性需求的城市,外來人口又眾多,所以房價又比較高,所以剛來北京的人幾乎都是租房,那麼租金這幾年幾乎是每一年都上漲的趨勢。但是我們也可以看得到,12年跟11年的租金漲幅其實是要比往年要略低的,往年每一年的租金漲幅大概在15%以上,但是11年、12年大概分別隻有10%跟11%的漲幅,所以在這樣的情況下,它的租金確實是因為調控政策得到瞭一個局部的控制,雖然它還在一個上漲的階段,但是漲幅確實是緩和瞭一些。

  她認為:從研究稅收制度的建設角度來看,房地產稅,或者住宅的房產稅,將來是一個稅收制度建設的必要環節,包括地方稅體系的完善,包括中央地方稅收分稅制的完善的重要組成部分。當然短期上可能會對宏觀調控房地產市場產生一定的影響。

  在另一傢鏈傢中介門店,我們巧遇到瞭鏈傢地產的負責人林倩,她對新"國五條"政策有著不同的理解。她說;新"國五條"最大的一個作用,其實是在延續2010年以及2011年政府的調控政策,甚至包括限購的政策出臺之後,它產生瞭非常積極的作用,在調控作用上,不光是成交量還是成交價,都因為這些限購也好,其他的調控政策也好,得到瞭一個抑制。



4%

  小趙說:我現在其實就是在租房,但是就是從長遠考慮,是租房畢竟是一個消費性的,每個月房租挺高的,每個月房租挺高的,然後如果要是有自己房,雖然也是有按揭,但是至少房子是自己的,然後住起來也比較踏實,有安全感,自己改造裝修什麼的都可以,租房說不定哪天房租就會漲,或者房主想賣房子,就非常不確定瞭,沒有安全感。

  再次回到中介門店的時候,我們看到業務員在給一位小夥子推薦周邊樓盤。小夥子說:自己今天是來選房、買房。由於,自己擔心新政出臺之後,會對房價產生影響。自己剛好也到瞭該買房的年齡,居住生活也需求,所以,自己就是想在政策出臺之前把購房事落實一下。

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  銷售員:還行。

  二、擁擠的發證大廳

滿五年普宅、業主非唯一住房,買房第二套住宅

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  已經是晚上9點,萬年花城周邊的二手房中介門店依然是燈火通明,高俊正在分配明天的工作。我們離開萬年花城時,小區內各傢窗口的燈光漸漸的亮瞭起來。



  鐘先生說,自己在傢裡已經算好帳瞭,所以,先把芍藥居的房產買賣過戶,拿到錢,趕緊再去天通苑找房。不然自己再買房時,可能就會有政策影響瞭。自己抓緊把房屋過戶辦完,拿到賣房的全款,在細則出來之前自己還能按照1%交,還省一點,大概1%、一、兩萬塊錢就夠瞭,要不然20%的話,估計得20多萬。

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  小唐,2009年,成為中廣宜景灣業主,他說;小區當時的小戶型多,總價低,所以吸引瞭許多投資客,剛搬來時,很少能碰見住戶,到瞭晚上,隻有不多的幾傢窗口亮著燈。

  走出小區,我們看見門口一位中介經紀人,身穿西裝站在人字形的房源信息後面,等候著來詢問房源的客戶。經紀人說;現在來萬年花城買房的人多,而可賣的房源卻有限。

  記者:什麼時候搬過來的?

  小周姑娘今天是和父親一起來辦理房屋過戶手續的。當我們提出,為何選擇今天這個時間來辦理父女房屋過戶手續時?

  小周說:"國五條"新政要出臺,大傢都覺得恐慌,所以現在就集中在這兒辦,集中辦,你這個房管所應該有一個應急措施對不對?



  北京這樣的城市,它剛性需求的城市,單純用稅的話,效果就會高,因為它很容易轉嫁,因為剛性需求的人多,供不應求,它很容易轉嫁,所以像這樣剛性需求的城市,我們看看往往是組合拳,一方面用稅收提高購買成本,但是另外一方面又用金融的方式做到差異化,最核心的就是它必須要擴大供應,必須把那些閑置房從市場上都釋放出來。

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  站在旁邊的熊林補充說到,小趙的單位在北京西三環附近。但那裡的房價太貴,所以,小趙才選擇瞭東四環外,附近有地鐵的項目買房。

3%全額

  四、中廣宜景灣

新政後



  經紀人:現在沒有瞭。



  上午十點,我們來到北三環的一傢二手房貸款中心,一進門這裡的熱鬧場景人我感到吃驚,大廳裡,會議室裡坐滿瞭來辦理房屋貸款人,業務員們忙著復印證件,核對申請貸款的相關文件,一位來辦房屋貸款小夥子引起我們的註意。

  小劉說,自己傢庭經濟基礎並不是很太好,所以即使是申請經濟適用房,自己也要先交付20萬元的首付房款,這筆錢如果讓自己馬上拿出來也是比較困難的,北京的20萬元首付款,放在老傢就可以買一套房子瞭。





  林倩說;從今天看,"限購"政策,隨著時間的推移,它的效果會出現遞減,這也是,2012年下半年政府出臺差異化的信貸,用以保護剛需購房人群初衷鏈傢地產數據統計:非北京戶籍購房人占北京市購房比例分別是:2010年34.7%;2011年16.1%;2012年15.2%;2013年1-3月16.4%。非北京戶籍購房人群購房得到優先的控制。

  林倩說:這幾年,每一年在北京新增的取得購買資格的外來人口,大概就在20萬到40萬不等,那麼如果用這個規模裡推算下去的話,到瞭2014將達到一個高峰,在2014年新取得這個購房資格的外地人口,單年可能就突破80萬,在這樣的一個情況下,所以我們就會認為這個限購政策接下來可能就會,它的效果就會越來越不明顯瞭,因為越來越的人取得瞭購房的資格。

  鐘先生感嘆地說;來這裡辦買賣手續太麻煩瞭,要不是中介經紀人幫忙,自己很難有精力排隊。

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20%差額

14%

  記者:你們在這裡站這有生意沒有?



  滿教授從身後的書櫃中取出,她們最近研究出版的成果,她介紹說;一些二線、三線城市的樓市,已經出現供大於求的現象。因為我們看到自住房已經達到84%,而兩套住房以上的,很多都是12%甚至到40%,所以大量的房子還是閑置或者空置在那兒,這個是主要的政府應該下大力氣來解決這個問題,提高持有成本,也是很重要的一個途徑。

  走出小區的路上,我們看到不時幾個中介經紀人帶著客戶來小區看房,經紀人們邊走邊向看房人介紹小區周遍環境。小區門口兩個穿黑西裝、打著領帶的經紀人,身邊擺放著房源信息牌,向過往的行人推薦房型。我們上前與經紀人聊瞭起來。

  一、華紡易城

  小區內,單元門口前,幾個老人帶著小孩們出來曬太陽。我們上前詢問起小區現在入住的情況,老人們說,前兩年,的確看見有一些房子沒有人住,而現在都住上人瞭。這時,我們看見一位來送快遞的小夥子。他說自己三年前,就在華紡易城送快遞。2010年當時小區入住的人並不多,有的樓門有將近一半都沒人入住。所以快遞郵件活也比較少。現在自己每天都要分上、下午,最少跑兩趟華紡易城送快遞。

  小唐帶我們來到,小區內的一傢房屋租賃中心,不大的門臉,隻有一個人守在電腦前。



  客戶:行。要是能看,今天說好,我就能定瞭,因為現在也挺著急瞭,看好多次瞭。



  由於,老百姓擔心"新政"會"殃及" 自己,所以不管是辦房產證的、還是辦過戶手續的,全都擠到這個時間點來辦手續。

  一大早,我們來到2010年"空置房"調查觀測點;豐臺板塊的萬年花城樓盤,昔日擁擠、坑窪道路,已經擴建成平坦的柏油馬路,地鐵10線的開通,解決瞭多年交通瓶頸難題。馬路兩旁依舊是無序地停放車,來到三年前的觀測點,對面"樓王"內的空房已經看不到瞭。

  小唐:原來門口還有其他公司的中介來負責銷售或者租賃,業務很多,現在基本上大傢都住差不多瞭?

  高俊:正好業主在傢,正好咱們去看看。



  當我們問起2010年的時候,我們來萬年華城小區看到,有許多空置的房,尤其是二期裡邊,空置房就更多瞭。

  今天,小趙是在等從天津開車趕來的父母一起去看房,熊林也隻好陪著小趙和他的父母一起去。一個小時後,熊林送走瞭小趙和他父母,回到店裡,熊林說;小趙剛才看的那套房,如果交總款1%的個人所得稅是3.6萬元;如果要交"差額20%的個人所得稅"就要繳納30多萬元。這也是小趙急於看房的原因。

  這位叫熊林的門店店長,一邊接待瞭我們,一邊轉身又回到業務室。店長正在談生意,我們隻能在店裡等著,這個空檔我們與剛進來的客戶聊瞭起來。兩年前,小劉從哈爾濱來北京工作,一直與他人合租一套三居室,每年租約到期,租金上漲,四處找房,是小劉過年後的第一件煩心事。小劉說,現在華紡易城的兩居室已經從2010年每月3500元的租金,上漲到每月租金5000元,租金的不斷上漲讓小劉很是無奈,小劉雖說有北京戶籍,但他也隻能選擇租房。

  新政出臺,不隻是讓二手房交易過戶出現井噴,更為火爆的是北京朝陽區房屋產權發證大廳,不僅門外排隊的人多,大廳連坐的地方都不夠,據這裡的負責人說,從3月1日起,來大廳辦理相關手續,必須要通過網上預約,並且每天辦理的戶數限制在400人。記者看到上、下兩層的業務大廳,共有50多個受理窗口,每天辦理400件業務,每個窗口一天平均接待不到10個客戶,這讓許多急於辦理房產交易的人感到困惑。

  經紀人說:這個政策如果執行的話,它對提高成交的成本這個事情,是毋庸置疑的,因為市場是平衡的,一部分的資源成交成本上升之後,其他沒有受到牽連的資源可能會資產升價,這是一個平衡的系統,市場會自動消化這部分的成本,所以總體來說,我個人覺得將來對於我來說,會付出更多去買一套房子的可能性更大一些,坦率的說我是這樣預測的。



  "國五條"出臺後,個人房屋貸款有什麼變化嗎?對房屋買賣交易環節征收差額20%個人所得稅,是否可以達到調控的目標呢?我們的記者走訪瞭北京的一傢二手房房屋貸款中心。



18.1%

新政前後不同類型的房屋交易稅費舉例



  高俊:您看看這個。現在248萬,全下來100萬多點,也不會太多,跟您預算應該差不多。





  熊先生:對,前面。

1%全額







北京樓市調查再訪空置房

非普宅、房屋未滿5年,2009年購買





1%





1%





  在電梯裡我們看見這個樓門的電表使用通知,從用電上看,這個樓門的電表全都在使用狀態。這與2010年我們對樓門內電表使用看到的,許多傢電表使用為零的現象大不相同。



  已經是下午3點,朝陽區房屋管理發證大廳門外依然圍著許多人,有排隊咨詢的、有網上簽約、還有審核購房資格的,如果不熟悉的人,來這裡辦手續一定會讓你迷糊瞭。

  排隊人告訴我們:辦理房產爭要先排隊資格審核。第二步繳納二手房交易契稅,最後才可以進入登記大廳板房本手續,其實,這項工作完全可以一站式服務,這樣也免去老百姓半夜來排隊

  現在距離下班還有2個小時,為什麼還有這麼多人在排隊呢?今天還能辦完手續嗎?就在我們開始疑惑時,隊伍中的一位姑娘不滿的說:

  我就是想來咨詢一下,因為咨詢那邊,購房資格審核,必須得排號,網上也沒有公示,這兒也沒有公示,我們都跑瞭三趟瞭,不知道早上排號,到這兒被拒瞭之後才知道排號,到那邊想問一下,看我資格合格不合格,我明天早上四點來這兒排號,結果那邊說不清楚,跟這邊是兩個部門,所以我們就必須來這兒來問一下。



交易稅費占房款比例



  受理窗口前,70多歲的老先生來辦賣房手續,這位鐘先生既是賣房人,同時也是買房人。鐘先生今天是來,將自己住瞭十多年的芍藥居70多平米的兩居室出售,為的是換一套大的住房。

  鐘先生說:兒子35瞭,還沒有結婚,就等這個房子,自己原來房子小點,70多平米,這回想買一個大一點,100多平米的,原來自己那個房子在四環裡側,這回要搬出五環去瞭,因為四環內的房子買太貴瞭,自己根本買不起。

  對於,新"國五條" 中,大傢最有爭議的"二手房交易征收差額20%的個人所得稅",鐘先生肯定的說,自己按原來的征收繳納還行,全額1%還能接受,要是到20%夠嗆瞭。為什麼現在人比較多?就是大傢都想趕緊細則出臺之前,趕緊把房屋交易戶過瞭,繳納完交易契稅。

  鐘先生透露;現在二手房交易的"潛規則",就是賣方不需要考慮交易契稅的事。房屋交易契稅都是買方交,所有稅費都是買方交,已經是約定俗成的慣例瞭。

新政後個稅

  記者:你們今天這麼早就上班瞭嗎?

  三:萬年花城,

  今年兩會前,被稱為最嚴厲的房地產調控政策新"國五條"面世,到3月31日,全國各地的調控細則也已經頒佈,而北京的細則被媒體描述為最細、最嚴厲,這將對北京樓市產生怎樣的影響呢?三年前,我們的記者曾經對北京的部分小區的"空置房"現象進行過調查,調查的結果讓人震驚。2010年,華紡易城的"空置房"將近4成,那麼,從2010年的"國十條"、到2013年的新"國五條"調控政策出臺,三年後的今天,華紡易城"空置房"的現象又會是怎樣呢?請看記者調查。

  走進小區,業主們帶著孩子正在中心花園玩耍,我們向他們詢問起這個小區"空置房"的情況。

  記者:我們想問一下,就是前兩年這裡邊的好多房子都空著,現在還有空著的房嗎?

  居民:不多吧。但是不像以前那麼多瞭。



  居民:對,以前挺多的,以前晚上看瞭開那燈,好多傢都是黑的,現在好像好點瞭。

  小區業主們以為我們是要買房,於是,建議我們去附近中介門店瞭解房源,走進一傢地產中介,經紀人們有的在打電話、有的在看房源戶型、大傢都在埋頭忙著自己的業務,無暇顧及我們,店長接待瞭我們。



  高俊說:現在空置房不多瞭,估計空置房的情況最多隻有5%左右,而且這種空置房不是說沒人住,如果長期不住肯定是出租瞭,因為這個社區也是6年瞭,差不多這種毛坯很少見。

  萬年花城整個樓盤共有近8000多套住房,目前,可以掛牌出售的二手房隻有100多套,現在這個樓盤的價格已經漲到3.7萬元/每平米,自從新"國五條"出臺,不但買房的人多瞭起來。成交的機率也大瞭。而這與2010年"國十條"政策出臺,產生的市場反應不同。

  高俊回憶說:2010年的時候"國十條"出政策,因為是第一次出臺如此嚴厲調控政策,所以心理上沒有這種承受能力,那個時候從價格上或者成交量都有一定的下滑,現在來說這個價格,就是說成交量跟價格,都有一定的變化,價格沒怎麼變化,成交量確實高瞭一些,因為現在這次征收差額20%的個人所得稅政策,出臺,造成購房成本增加,買賣雙方其實都是有一定的損失,所以對買賣雙方來說,應該都是著急辦手續,看房。

  我們正說著,高俊約好客戶來店裡找他。

  客戶:多大面積呀?

  高俊:這是60平米的一室一廳,朝南向,這兒還有一個小兩居。



  高俊:首付可能得需要150到180萬?

  客戶:我這裡隻有100萬元的預算。





  熊林說:最近,很多客戶都是抱著這樣的心態來找房、來買房。小趙是他之前沒有資質,今年初,小趙剛把自己的戶籍從天津遷到北京來,因此,剛好符合購房資格,這樣的客戶群體差不多占到30%,但都屬於剛需客戶群體,必須要買房的購房人。出不出新政策,都要出手買房。隻是新"國五條" 政策之後,大傢就把買房進度提前瞭,希望趕到新政策之前去找到房、買到房。

  我們跟著高俊和客戶去小區看房。路上,高俊不斷推銷小區的地理優勢和周邊的配套,小周是北京的80後,今天是來尋找結婚用房,由於聽說二手房交易將實行"征收差額20%的個人所得稅",所以,希望盡快把房子定下來,趕上政策的"末班車"。小周,之前是租房客,如今要結婚,他也是不得已才來找房,首付的100多萬元,還是從傢裡湊出來的。

  小周說:自己最近一直在看,每周一休息,自己就來看房,有合適的,自己立馬就會訂下來,因為現在房子,今兒個看瞭,明兒就沒瞭,或者明兒又漲錢瞭,經常遇到這種事,所以自己都是基本上當天要是能定,就交訂金。自己從今年年初就開始找房,看瞭有將近30多套房,不是房價太貴,就是位置不合適,再加上自己的猶豫,也放走過瞭兩次好的購房機會。新"國五條"出臺後,到目前還沒有看到房價下跌的跡象。

稅費級別

  記者:你在這兒站著也挺冷的。

  小趙說;自己挑選瞭一套,未滿5年,90平米左右的二手房,總款360萬元,但首付還是要依靠父母幫助,自己每月完成貸款按揭就已經很好瞭。

  記者:這樣站著,有生意嗎?。

  銷售員:有時候有。不能說沒有,有。就是說前一段時間簽瞭兩單瞭。

  記者:我們兩年前在這兒采訪的時候,這邊好多空房子。

  銷售員:空房那會都是毛坯房,現在都裝修好瞭,都有人住瞭。

  這個小夥子,原來是做傢電銷售,今年春節過後,他才剛剛加入到地產經紀人隊伍中,短短的十多天就成交瞭兩單4000多元的房屋租賃業務,他很是高興。

  經紀人:現在過路的人問得多買的少,大傢問的最多是關於二手房買賣征收差額的20%個人所得稅的問題。

  熊林說;因為它原來這邊好多是5、6千買的,現在都是3萬多元,一平米差2萬5元,那一百平米的房子200萬的20%,是40萬,這是差30萬到40萬,原來可能隻交3萬,現在交40萬。今年3月份自己門店的業務特別多,買房、租房業務比去年增長瞭一倍多,可是,掛牌出售的房源卻沒有增加這麼快。熊林,2008年從重慶來到北京,加入到經紀人隊伍中,他說自己在華紡易城中介門店打拼瞭5年。

  在房地產經紀行業打拼瞭20年的林倩,可謂身經百戰。她出生於臺北,畢業於臺灣淡江大學,而在我們眼中她是個溫文爾雅,氣質平和的職業經理人,從寶島臺灣,到上海,再到北京,5年的北京地產中介,讓她對這幾年北京樓市調控給予肯定。

  在限購以及調控的前後,它的房價大概跌幅最深的時候下跌瞭18%,我們可以想象一下,在限購之前北京的房價幾乎每一年的漲幅都在20、30%以上,甚至09年的時候,漲幅高達六成以上,如果10年或者11年沒有限購的話,我們可以想象,北京的房價可以漲成什麼樣?

20%差額



  林倩說;這幾年,"限購令"在抑制購房需求的同時,也相對抑制瞭二手市場的供給,投資者"以售轉租"的現象,導致瞭二手房源緊張。

  熊林說,周邊二手房中介門店也由2010年的100多傢減少到40多傢,二手房房源的減少是直接導致中介門店減少的主要原因。華紡易城小區總共近3000多套房,實際掛牌交易二手房隻有50多套左右。這也使得"空置房"現象逐漸消失。熊林擔心的說;現在市場上恐慌性購房現象,不會持續太久。現在成交的客戶,可能是未來一個月兩個月才能成交的客戶,我現在成交瞭,可能我未來一兩個月的客戶群體就會減少,我這時候幹得活多瞭,未來可能活少,沒活幹瞭。突然多起來的看房人,讓他每天都要陪客戶看房。

90平以下普宅、房屋滿五年且唯一、2008年購買

  林倩說;健全租賃市場,讓大部分的人可以延緩購買時間,現在北京購房年齡是27歲,如果能夠延遲32歲以後,年輕人再購房,那麼這5年的緩沖時間,對於北京的房價壓力而言,就可以大大的降低。調控樓市不能單靠一個政策,"組合拳"最有效



  林倩告訴我們,目前地產行業的投資是相對穩定的,但房地產市場卻長期處在不穩定的狀態,大傢不知道明天會發生什麼事,大傢都隻看短期,這就會造成市場更不穩定。

  林倩強調說:自己就更希望大傢關註的是那個"國五條"細則的第六條,能夠有些長效的政策出來,而不是一直在短期的政策上,而不是短期疊加的政策。

  我們回到高俊的中介門店時,沿路看到,三年前,幾十傢中介門店,一個挨著一個的萬年花城中介一條街,已經被幾傢大的知名中介門店所代替。

  晚上的總結會上:高俊告訴自己的團隊,3月份50萬元的銷售目標,已經提前19天完成瞭,希望戰友們把握好現在的銷售時機。

  高俊說:大傢都辛苦一點,抓緊時間,因為如果過瞭這個時間段的話,客戶沒達成,那個時候就不好操作瞭,這個時候盡可能多的去多拉一些客戶,多做一些回訪因為現在客戶也急迫想知道政策到底什麼變化。



  對於,我們提出2010年來到華紡易城調查時,看小區中,有許多房子都是空置的,都沒有裝修的毛坯房,經紀人肯定的回答;現在小區內已經沒有毛坯房瞭,即使業主自己不住,也把房子出租出去瞭,空置、閑置的房子太少瞭。

  小區業主小唐介紹說:2010年時,小區有兩層車庫,而隻開瞭一層車庫,即使開一層車庫的情況下,也基本上就一半或者將近一半有車,現在兩層車庫全開瞭,基本上車也是滿瞭,沒有復餘的車位,基本上就是每個層能有三、五個臨時的訪客車位。

內容來自sina新聞

  小唐說:現在你們到那邊可以看到,經常有小朋友天暖和瞭出來,整個小區人也是非常多的。但2010年的時候,對那棟樓基本上有一個戶型,基本上到下,差不多有7、80%都在空置,現在的話都入住瞭。

  中廣宜景灣,2007年開始銷售,2009年交房入住,他買的F座是最先入住的,2010年以前,中介在這個小區也是非常多的,可能有的人買完在07年買完之後,09年交房,房產證辦下來,然後把這個房子拿出來再銷售,當時二手房的市場還是比較火爆的,現在大傢都相對穩定瞭,很少看到中介帶著過來看房,再去買賣,比較少瞭,當時,在小區看見最多的是一撥一撥,帶著客人來看房的經紀人。



  記者:聽說原來這個地方有很多空房可以買。

3%全額

9.5%

  經紀人:對,現在都基本上都買完瞭。

  記者:等於你這兒沒有業務瞭。

  熊先生:上班,我們8點多就上班。

  這位經紀人說, 2010年初這個樓盤二手房銷售最紅火,自己帶著6、7經紀人都忙不過來,二手房生意特別好,這幾年樓市調控,二手房交易越來越少,自己一個人,每月隻能靠3、4單的租房業務維持生意。當問到現在的房價時,經紀人說:中廣宜景灣2010年房價就已經漲到3萬元/每平米,現在已經到4萬元/每平米,三年漲瞭1萬元/每平米,每年的房價最少也到上漲10%左右。

  走出小區大門,遠處我們看見有中介經紀人向這邊走來。經紀人說;現在自己已經很少帶客戶來宜景灣看房瞭,2010年初的時候,自己每天都要帶4、5撥客戶來看房,當時,這個大門口圍著5、6傢的經紀人,看房隻能分批進入小區。

  經紀人王磊說: 2009、2010年的時候,相對來講我們賣把邊的這棟樓,相對來講比較多一些,因為這棟樓第一是面積不太大,一般都是兩居室,投資者比較多,購買的客戶也是屬於在兩居室的剛需,所以說那個時候交易量比較大。09、10年的時候,尤其是樓王的位置,屬於中廣宜景灣的B座,當時的時候空置率相當高,一黑天的話有10戶左右能開燈。都是業主當時的時候,這棟樓空置率比較高,

  這位經紀人說,自己在望京這個片區已經做瞭四年多經紀人,眼看著宜景灣的房價向上漲,2010年當時,自己帶客戶看房子的時候1萬多元/每平米,現在漲到4萬多元/每平米,現在看房人70%是改善型購房。2013年樓市不同的是現在樓市和您們之前的2009年、2010年相比,有一個截然不同的態勢,因為2009年、2010年當時不限購也不限貸,當時的買房8、90%可能都是為瞭投資來用,但是現在2012年、2013年這些購買的人,都是剛需,一居換兩居,兩居換三居,全部都是置換





  小張說:自己開始申請的是公積金組合貸,現在"國五條"出臺,征收差額20%的個人所得稅,自己感覺到3月底可能辦不完,今天來是想提前改成商業貸款。因為,自己買的這套住房的房主不滿五年,現在"國五條"征收差額20%的個人所得稅,自己算瞭一下,可能得多交40多萬的個稅,這塊自己實在是承受不瞭,自己今年也是剛有購房資格,所以自己一直在看房,春節前看上的這套房,先簽完合同,然後準備年後過戶,現在趕上征收差額20%的個稅政策出來,自己沒辦法,趕快就來改購房貸款申請,自己隻能在利息上多交點,如果自己買房趕不上這撥,自己這房我覺得買不瞭瞭。

  記者:以前你們的位置在前邊是嗎?

  嶽志華透露;購房人隻有把房屋貸款審批完成以後,買賣雙方才能辦理過戶,交契稅,如果是房屋貸款申請做不完,下面的房屋交易環節也隻能停止。

  嶽志華說:我們合作的這些銀行業也普遍認為,就是新政出來以後對市場影響還是會比較大的,都不是很看好下半年的信貸投放,所以他們現在都在加緊辦理在途業務,希望在新政出來之前強占更多的信貸市場。

  2012年研究生畢業的小趙,在北京找到瞭工作單位,今年初就將自己的戶口轉入北京。小趙說;自己來北京工作,原本計劃6月買房,但新"國五條"讓自己加快瞭購房速度。

  滿燕雲;長期從事中國低收入住房政策改革和房地產征稅政策研究,她說新"國五條"是在強調2011年修改的《個人所得稅法》裡面的內容,是對房屋交易環節中資本利益和個人收入的勞務利益征稅。她認為應該加大房屋持有環節的稅。現在國傢的這個稅收基本上是交易環節和生產環節有大量的稅費,交易環節,我們算瞭一下,稅負達到平均每年能達到17%左右,尤其最近這幾年是增加瞭非常之快,而持有環節的稅負占瞭不到1%,所以持有成本是太低瞭,而反觀於其他一些國傢,持有成本的稅負是相對是比較高的,而交易環節的稅負不是太高的,所以我們應該增加持有環節的稅負,也就是房地產稅,這種稅收能夠真正的起到把一些空置的,閑置的住房能夠到市場上出租,或者買賣,



  滿教授認為:調控樓市不僅要增加交易環節成本,而且要開征房產稅,增加房產的持有成本,同時加大市場供應量,這樣才能達到調控樓市的目標。通過應該征收房地產稅,持有成本加大,使得更多的供給這方面,土地的供給,住房的供給,這方面還要再做文章,我們要限制所有的超標準的一種消費,也就是說一定要我們知道需求和需要是不一樣的,我們應該滿足於需要,並不是滿足於需求,需求有很多是投資和投機的需求。

  倪紅日,國務院發展研究中心研究員,長期從事稅收政策的研究。五年前,滿燕雲和倪紅日一起開始研究房地產稅征收政策。

  在華紡易城小區外,市區公交車往來穿梭,原來的賣煎餅小攤已經不見瞭,道路兩旁新搭建起兩個便民早點鋪。一路上我們看到,朝陽北路的地鐵6號線已經開通,朝青路口的大型商城已經開業一年瞭。

  房產稅:其實在很多國傢都被廣泛運用,目前美國的50個州都征收房產稅,各州和地方政府的稅率不同,平均為1%到3%。美國的房產稅收不是取決於交易價格,是由政府專門機構評估,購房人花500美元買房子,但政府每年給出的房產評估價可能高達30萬美元,為此每年業主需要支付6000美元的房產稅,這也是此前造成美國底特律樓市走低的主要原因之一。

  忙瞭一上午,熊林說自己水都沒喝一口,真是沒有辦法,我天天下班都很晚,每天下班都在晚上九點十點,最早,我從上周末開始,一直到今天,每天晚上都九點十點的加班。

  德國,有比較完善的《房產稅法》和《房產購置稅法》。在德國,一般有房產都需要繳納房產稅,是按"統一的征稅值"3.5%征收。而房產購置稅,各個聯邦州並不統一,基本上是按房產價值的3.5%征收。

  就在我們,結束瞭對北京樓市調查的時候,北、上、廣、深等地方政府紛紛出臺瞭落實新"國五條" 的實施細則。北京調控細則堪稱"最嚴厲"。 "限購令"、"房產稅"、"個人所得稅"......盡管房價走勢有待印證,但百姓無疑又增顧慮:高額稅是否會轉嫁給購房人?二手房市遇冷會否助推一手房價格上漲呢?這些都還有待進一步的觀察。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-13/17472069714.shtml

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戴家瑜

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