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  廣東一地產大佬在接受時代周報記者采訪時表示,目前的上市境況就像一個堰塞湖,都在排隊。不僅如此,由於愈來愈嚴厲的房地產市場調控,房地產企業通過資本市場的融資基本上被暫停。迫不得已,而萬達再次將目光轉向瞭香港。

  萬科總裁鬱亮就透露,過去這5年,萬科更多是依靠高成本的信托融資和自有資金等方式拓展,但國內融資的成本已經越來越高。申銀萬國也在一份研報中這樣指出,通過境內的房地產信托等融資渠道,萬科可能需要支付年利率在10%-15%的成本,但是在境外建立公司平臺,則可通過股票二級市場增發等方式募集海外資金,成本隻有內地的幾分之一。換言之,要解決國內的高融資成本,萬科很需要一個成本更低、渠道更多的海外融資平臺。

大連萬達香港買殼 收購恒力商業地產65%股權

  上市路上命途多舛的大連萬達集團股份有限公司(以下簡稱"萬達"),終在香港展開瞭買殼行動。旗下萬達商業地產近日以4.66億港元的價格,收購恒力商業地產65%股權,與此同時,萬達商業地產還接手瞭2.09億港元可換股債券,共耗資6.75億港元。這對高速擴張四處狩獵的萬達,又意味著什麼?

  萬達主要的資金籌措方式是自有資金、銀行貸款、建築商墊資、銷售回款、租金收入和物業中長期抵押貸款等。而在2011年以後,隨著房地產調控的深入,銀行信貸緊縮,整個行業資金面趨緊。為周轉資金,萬達一般將酒店、寫字樓的裝修等項目外包合作,有時出讓部分項目股權或由其他企業墊資。此番境況下,萬達最主要的融資渠道就是發行信托融資。

  "萬達此舉是借助香港這樣一個平臺,主要是實現融資多元化,當然規范企業治理結構的理由也是合理的,這樣能通過資本市場給高管和公司元老有一個合理的回報。"中國房地產學會副會長陳國強對時代周報記者表示。

  2012年2月,萬達商業地產和萬達院線向中國證監會提交上市申請。不過,囿於宏觀調控,萬達商業地產登陸A股土建融雲林水林土建融的計劃再次受阻。

  2007年,萬達準備在A股IPO,架構搭好後,結果2008年又遇金融危機,緊接著房企A股被卡。2009年,萬達曾計劃在香港上市,又因為定價分歧而功虧一簣。

建融台中大安建融 年需上千億資金

  2005年7月,麥格理銀行以5000萬美元和3800萬美元優先債的代價持有萬達9傢商業廣場28%的股權,這9傢商業廣場,正是當時萬達REITs(房地產信托投資基金)擬上市的主要資產。雙方約定合資成立商業管理公司,將萬達9傢商業廣場打包到境外發行REITs,募集目標在10億美元以上。2005年底,萬達REITs招股文件在香港獲通過,成立瞭全國第一隻針對商業地產的房地產信托投資基金。如果此事順利,那麼萬達REITs或許已是內地繼越秀基金之後,赴港上市的第二隻REITs。不過,萬達並沒有如願以償,2006年7月,國傢部委聯合下發"171號文", 嚴格限制境外公司收購內地物業,萬達上市夢破碎,更是與港股IPO的大好良機失之交臂。

  萬科而在借殼香港上市公司南聯地產後順利更名為萬科置業。

  3月4日,萬科向市場公佈瞭擬通過境外子公司萬科置業在香港發行美元債券的計劃,並於3月7日成功完成金額為8億美元的5年期定息美元債券的定價,其低至2.75%的年息及大量超額認購,足以令萬達等同行羨慕的瞭。而此前,萬科通過信托融資的成本均超過10%。實際上,萬達和萬科有點類似,都是主要依靠信托融資。

  隻是,如此大規模的擴張,萬達的資金能夠保證快速擴張的需求嗎?

  四處攻城掠地高投入的萬達,對資金亦是饑渴,但萬達的現金流狀況卻一直得不到根本性的改善。

  2008年末,萬達的總資產為400億元,年銷售額300億元;2009年,萬達總資產約741億元,負債約688億元,凈利潤約26億元;2010年,萬達總資產增至1414億元,負債1280億元,凈利潤約72億元;截至2011年底,萬達總資產2030億元,負債1825億元,資產負債率仍高達89.9%,凈利潤約79億元;2012年,萬達在官網稱 "企業資產3000億元,年收入1417億元,年納稅202億元,凈利潤超過100億元"。總資產幾乎成倍增模式,但凈利潤增幅有限,而凈利潤與資產規模的差距甚至達到瞭30倍。

  

  僅在廣東,王健林近日又宣告瞭"兩三年內,廣州會有10個萬達廣場,未來5-8年在廣東佈局30個萬達廣場"的宏偉計劃。僅其今年在廣州簽的4個全新項目(分別位於荔灣區、蘿崗區和從化市的3個萬達廣場以及一個位於花都區的萬達城項目)總投資額就超過450億元,僅是花都的萬達城項目投資額就超過300億元。

  "萬達需要股權融資方式,不能光靠貸款。而其幾百萬平方米的持有型物業價值,隻有通過上市才能釋放出來。"一位投行人士表示。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-18/13022113735.shtml

  而今年以來,龍巖萬達廣場、綿陽CBD萬達廣場、荊州萬達廣場、營口萬達廣場、安陽萬達廣場5個項目先後奠基,總投資分別為50億元、100億元、50億元、60億元、40億元,共300億元。

  王健林曾言:"在這個行業裡,最需要的就是資金,而且是低成本的、能長期使用的資金。"萬達近來主要的資金籌措方式是借貸和信托,業內認為,如在香港成功借殼上市,最直接的利好就是能打通一個低成本的融資通道。

  王健林今年在2012年工作總結暨新年工作部署上表示,今年"新發展項目30個以上,比2012年增長20%左右"。而其官網的數據顯示,2013年萬達投資的項目接近40個。"2013年將開業20個萬達廣場、17傢高星級酒店,新增持有物業面積436.6萬平方米。"

  綜上可見,僅今年9個萬達廣場就投資750億元。粗略估計,萬達今年37個項目的投資至少是在2000億元以上。而海外投資亦是大手筆。據王健林透露,未來10年將向美國投資100億美元,2013年萬達集團還要完成1-2個項目的大型並購。

  盡管萬達董事長王健林日前向媒體否認上市是為瞭錢,而是為瞭建立現代化企業制度。不過,萬達商業地產的借殼行為依舊引來猜想。

  2011年之前,萬達僅發行過一次信托融資。2011年,萬達發行瞭10款產品共71.76億元。即便如此,該融資額和萬達動輒上千億元的年投資比起來也是杯水車薪。

  並且,萬達的融資成本偏高。以泉州浦西萬達廣場項目為例,其信托規模約10億元人民幣,期限為2年,萬達將該項目47.62%的股權予以質押。除去給予投資者8.5%的固定收益,萬達還需要承擔6%-7%的其他成本,總計14%-15%的融資成本遠高於7%左右的貸款利率。

  梳理萬達近年來的發展狀況可見,伴隨其高投入、高擴張的是其高負債率和低利潤率,並且,最大的軟肋就是,其凈利潤的增長卻遠遠趕不上資產的膨脹規模。去年,萬達凈利潤與資產規模的差距竟達到瞭30倍。

  萬科低息融資羨煞萬達

  雖然,王健林日前強調,萬達上市不是為瞭解決錢的問題,更主要是為瞭公司建立現代企業制度,也給長期跟隨他的高管和小股東有一個套現的渠道。但是業內認為,萬達選擇赴港的背後,是內地日益惡劣的融資環境,和其對低成本融資的需求。

  中投顧問房地產行業研究員韓長吉指出:"當前萬達地產由於擴張急需補充其資金鏈,而盈利不足及債務融資成本較高,導致股權融資成為萬達地產融資的有效手段。而一旦萬達地產向恒力大量註入資產,根據港交所的相關規定,又將令借殼上市失去意義。因此,能否有效解決萬達擴張所需的資金鏈,是其能否借殼成功的關鍵。"

  而海外融資成本低廉,加上人民幣升值趨勢,以及海外項目的增加,使得知名房企積極發行海外債券融資成為趨勢。

  目前,包括萬科等在內的多傢開發商,都已在資本市場上擁有內地和香港的雙融資平臺。2012年,萬科集團、金地集團和招商地產,分別通過收購香港上市公司,謀求海外融資平臺。

 坎坷上市路

  而對於資金鏈的質疑,王健林放言:"萬達集團每年竣工20個以上的萬達廣場,一個萬達廣場抵押貸款能拿個10億元、8億元。我們任何一年竣工的物業拿去抵押貸款就能獲得相當於一次上市的現金流瞭",依然無法消除人們對於萬達資金鏈緊張的疑慮。

內容來自sina新聞

  同理,如果萬達要降低融資成本,加強管理,就能保證一個較高的盈利水平。聯盛地產顧問機構總經理吳林正分析,聯系萬達購買恒力和在廣東的投資計劃來看,更為香港投資者熟悉的廣東地產項目可能會優先被萬達註入殼資源中以實現"資金暗道",以支撐其上千億元的資金渴求。

  另外,萬達商業地產在內地的IPO申請沒有退出,且萬達院線如果上市成功,也可提供資金支持。陳國強對時代周報記者表示:"融資渠道多元化是萬達追求的目標,在香港借殼另一方面實則也利於萬達在海外進行融資、擴張。而內地它沒有退出,說明還沒有放棄內地機會,隻要有條件,它還是在爭取。"

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  然而引人註目的事情是萬達多達37個項目的投資至少是在2000億元以上,年投資額超過千億元,這與萬達不足百億元的融資相比,缺口巨大。就借殼是不是為瞭融資一事,萬達的相關人士均婉拒時代周報記者的采訪。

  萬達這次赴港,與其第一次籌備上市已經隔瞭8年。2005年,萬達曾與麥格理銀行合作,尋求在香港上市,但最終擱淺。
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戴家瑜

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