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內容來自sina新聞

30城樓市松綁效果房貸卡脖 僅4城成交持續回升

  從6月20日呼和浩特明文宣佈取消限購開始，我國樓市政策出現松動已整整兩月。如今，在全國47個限購城市中，已有37城或明或暗地松綁"救市"。那麼，這些城市的"救市"效果如何？部分城市的限購松綁之後引起的成交回升能否持續？如有購房問題可咨詢：400-606-6969

  《每日經濟新聞》記者調查發現，多數城市限購松綁後的成效不彰，個別城市成交量不升反降。在目前房貸利率優惠全面取消甚至上浮的情況下，單方面取消限購對樓市的刺激作用不大，樓市能否回暖，房貸政策成為關鍵。而從半年報來看，房企普遍面臨現金流減少和融資成本的雙重壓力。面對樓市"寒冬"，開發商的"糧草"備足瞭嗎？下一個倒下的會是誰？

  自6月20日呼和浩特發文宣佈取消限購以來，"救市潮"已在全國各地蔓延開來。

  根據中原地產研究中心的統計數據，截至8月26日，全國47個限購城市中，已有37個城市取消或調整限購政策。

  然而，各地救市政策似乎並沒有達到預期的效果。《每日經濟新聞》記者綜合中原地產與克而瑞等機構的研究數據發現，除瞭呼和浩特、南昌、長春、蘇州，大多數出臺救市政策的城市成交並未出現持續回暖，部分城市成交量反而進一步下滑。

  新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，本輪樓市價格出現調整根源在於市場供求關系發生瞭逆轉，除瞭一線城市，大部分城市供過於求，即使限購放松，帶來的新增需求也相當有限。除非房貸能出現大力度松綁，否則市場很難出現實質性回暖。

  然而，在中國經濟去杠桿化的大背景下，加上目前處於利率市場化的過程中，銀行的攬儲成本居高不下，寄望房貸資金面放松的想法恐怕要落空瞭。世聯行認為，此前85折的房貸利率優惠恐難再現，預計接下來市場成交回升的力度有限，房企仍需積極跑量。

  個別城市松綁後成交反降

  克而瑞監測發現，作為首個放開限購的城市，呼和浩特7月首周成交面積大幅飆升至41669平方米，遠高於上半年周平均24114平方米的成交，7月該市商品房成交面積178819.45平方米，環比上漲68.62%，同比漲幅也達到42.55%。

  然而，呼和浩特的回暖隻是個例。中原地產研究中心對30個調整限購政策的城市跟蹤發現，多數城市成交量出現短期沖高後馬上回落至正常水平，部分城市成交持續低迷，救市政策的長期效果仍待觀察。

  在8個率先調整限購政策的城市中，僅呼和浩特成交出現明顯回升，無錫、南寧、沈陽、蘭州、溫州五地則在政策放松初期出現短期成交沖高現象，之後又逐漸恢復至今年3月以來的水平，而短期沖高現象主要是由於集中備案所致；廈門及天津則幾乎對政策調整未作出任何反應。

  在隨後政策放松的12個城市中，南昌、長春、蘇州三地在政策放松後的一個月內市場成交有所起色，較今年3月至限購放松前的日均成交量分別上升16%、16%和11%；濟南、福州、成都、杭州、寧波、石傢莊等六地都有明顯的短期成交沖高現象，除成都及福州外，其他四地高位回落後的成交水平依然較前期有明顯上升，上升幅度在31%至56%之間。

房屋2胎融資利率多少免費諮詢試算  武漢及西安政策調整後，市場未有任何明顯反應；海口在限購放松後日均成交量較前期反而下降瞭27%。

  在最近調整樓市政策的10個城市中，青島、金華、紹興、佛山、昆明五地都有明顯的短期成交沖高現象，其中青島及佛山短期沖高時間分別達到10天和9天，而金華、昆明僅有4天和1天；徐州、貴陽、合肥、大連、長沙五地對政策調整未作出明顯反應，其中徐州由於去年末已經對限購措施作出調整，而長沙從限購令執行初期開始就較為寬松。

  克而瑞研究中心分析師楊科偉向《每日經濟新聞》記者表示，"部分城市短期沖高的共同原因主要是，限購調整前累積的成交單在限購松綁後集中補備案或補網簽，但並沒有帶動新增成交，因此呈現出沖高後回歸常態的趨勢。"從限購取消之後各城市市場情況來看，購房者看房數量明顯上升，但基本以咨詢政策變化為主，來訪客戶的轉化量(包括意向轉簽約的轉化率)都沒有明顯提升，因此成交量並未出現明顯上升。

  中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，在46個限購城市中，除瞭一線城市和部分重點二線城市嚴格執行限購以外，大多數城市的執行力度並不嚴厲，外地人要獲得當地戶籍比較容易，取消限購能帶來的新增購買力自然很有限。

  目前來看，各地救市潮對提振房企業績的作用也有待觀察。克而瑞的統計報告顯示，其監測的16傢重點房企7月份銷售額全部呈現環比下跌。

  首套房與二套房貸利率趨同

  與各地方政府掀起救市潮相對應的是，困擾市場的房貸緊縮依然沒有好轉的跡象。限貸政策與房貸利率高企，是造成市場購買力疲弱的重要原因。

  根據"融360"發佈的7月房貸分析報告，基準和上浮利率依然是房貸市場的主流，絕大部分二三線城市優惠利率已經銷聲匿跡，首套房貸利率與二套房貸利率逐漸趨同，差別化信貸政策名存實亡屏東獅子土地貸款。停貸銀行占比相比6月有小幅回落，但也達到12%的高位。

  歐陽捷告訴《每日重劃區 炒作手法任何問題免費諮詢經濟新聞》記者，今年上半年雖然各地掀起瞭一波降價潮，但除瞭部分一線城市，大多數城市成交並不理想，一個重要原因是房價下降的同時房貸利率上漲，購房者的實際負擔並沒有降低甚至提高瞭。

  "我接觸過的部分城市，房價從年初算已經下降瞭20%，但由於房貸利率從去年的85折變成上浮10%，購房者實際需要承擔的總房款不降反升，這表明信貸政策已經成為制約市場的最重要因素。"歐陽捷說。

  "限貸放松或將給市場帶來真正的轉機。"易居中國執行總裁丁祖昱認為，房貸利率下降能大大釋放剛需族的購買力，二套房首付比例下降則有利於減少改善性購房者的換房負擔，限貸與限購同時放松對市場產生的作用將遠大於單一政策的作用，"1+1"的效果會大於2。

  實際上，已有部分城市在房貸層面給予政策支持。江西省政府日前印發的 《關於促進經濟平穩增長若幹措施》中指出，要落實首套房貸款優惠政策，適當降低二套房首付比例。

  此外，紹興的二套房首付比例不低於40%、紹興和福建省的二套房認房不認貸等措施，成為地方政府在信貸層面救市的一大利器。

  但丁祖昱擔憂的是，地方政府要求銀行支持房貸也許隻是一廂情願，由於商業銀行的主管機構屬於央行與銀監會，加上自身的盈利壓力，商業銀行能否采納地方政府的建議還有待觀察，這可能是下半年市場最大的變數所在。

  

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-08-29/08172887232.shtml

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